Гид по продаже

Дом или квартира могут служить не только местом для проживания, но при этом быть отличной инвестицией и надежным вложением финансовых средств. Чтобы такие инвестиции были успешными, важно знать особенности рынка недвижимости, в частности, рынка недвижимости Москвы, критерии оценки домов и квартир, и основные закономерности развития рынка недвижимости.

В первую очередь, российский, и, в частности, московский рынок недвижимости подразделяется на две категории – это первичный и вторичный рынки. На первичном рынке покупатель имеет возможность купить квартиру напрямую от девелопера или строительной компании (которая, в силу российского законодательства, действует через уполномоченное агентство), как правило, через договор инвестирования на одном из этапов строительства, от нулевого цикла (момента возведения фундамента) до приемки дома Госкомиссией. Как правило, цены на начальном этапе строительства ниже, чем при продаже квартиры в уже завершенном новом доме; однако в связи с новым требованием законодательства начинать продажи квартир не ранее, чем по завершении 70% объема строительства, эта разница не такая уж и большая. Основными рисками при инвестиции в строящийся дом являются затягивание или срыв сроков сдачи объекта, или даже невозможность сдачи дома Госкомиссии в силу отсутствия у застройщика необходимых документов или недостаток инвестиций, а также несоответствие качества построенного объекта заявленному уровню. Плюсами покупки квартиры в новостройке являются, в первую очередь, экономия средств, юридическая чистота объекта при регистрации прав, и возможность сделать ремонт и планировку по своему вкусу, не тратясь на демонтаж. Перед заключением договора со-инвестирования желательно провести анализ разрешительных и прочих документов застройщика, а также поинтересоваться, какие и где завершенные объекты у него имеются.

Вторичный рынок жилой недвижимости – это совокупность всех объектов недвижимости, доступных к покупке напрямую от собственника, чаще физического лица. Собственность на квартиру или дом подтверждается свидетельством о собственности, и возникает в результате регистрации прав собственности на основании договора инвестирования, как упоминалось выше в случаях с новостройками, акта приватизации объекта недвижимости или доли в нем, оформление наследства, или, чаще всего, договора купли-продажи. Основными рисками при покупке квартиры на вторичном рынке являются юридические, так как неправильное оформление предыдущих сделок (например, если право собственности наступило в результате наследования, приватизации, купли-продажи) может привести к аннулированию текущего договора. Наличие лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире, особенно несовершеннолетних, осложняет сделку, так как согласно российскому законодательству право владения жилплощадью и право пользования ею разделены. Современные реалии, такие, как развитие потребительского и ипотечного кредитования, могут накладывать дополнительные обременения на объект недвижимости, который может выступать залогом при свершении кредитных или ипотечных сделок. Плюсом покупки недвижимости на вторичном рынке является возможность сразу въехать в квартиру или дом, особенно если квартира или дом продаются с ремонтом.

Основные критерии, влияющие на цену квартиры в Москве

Расположение

Существует несколько критериев, влияющих на цену объекта недвижимости. Самый первый, и самый «полновесный» критерий – это расположение, причем учитывается не только центральное расположение, но и равноценное окружение – например, в Москве есть традиционные «островки» элитной застройки вне центра, в основном в Западном округе, где цены на недвижимость сравнимы с ценами на аналогичные объекты в историческом центре Москвы. Равноценное окружение, наличие рядом домов соответствующего класса, а также парка или берега Москвы-реки, важны при определении цены квартиры.

Тип дома

Следующий по важности критерий – это качество или категория дома, который включает в себя: качество строительных материалов, инженерных систем, архитектурное решение, отделку помещений общего пользования, оформление придомовой территории, наличие парковки, наземной или подземной, наличие охраны, количество этажей в доме и количество квартир в доме, наличие специальных опций, таких как фитнес-центр, бассейн, мини-маркет и пр. Особняком стоят так называемые «дома с историей» - здания, в которых жили известные государственные деятели, артисты и известные личности. Квартиры в таких домах пользуются повышенным спросом среди определенной категории покупателей.

Этаж и этажность

Этаж, на котором расположена квартира, имеет значение, так как квартиры на крайних этажах традиционно пользуются меньшим спросом у российских покупателей, которые хорошо знакомы с протечками крыш или подвалов. Это правило, впрочем, не относится, к элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса, где квартиры на последних этажах, напротив, пользуются повышенным спросом, так как дают возможность иметь красивый вид и часто оформляются как престижные пентхаусы.

Вид из окон

Вид из окон, если он уникальный, может повышать цену квартиры, но ненамного. Предпочтение отдается видам на исторические памятники города – Кремль, Храм Христа Спасителя, и, реже, на набережную Москвы-реки.

Качество ремонта

Качество отделки и ремонта также влияют на стоимость квартиры, но в меньшей степени, чем ключевые критерии, такие как расположение, категория дома и вид из окна, так как редко новый хозяин бывает удовлетворен имеющимся ремонтом и часто желает привнести дополнительные изменения. При прочих равных квартиры с дорогим хорошим ремонтом имеют больший успех на рынке аренды.

Классификация недвижимости

За последнее время на рынке жилой недвижимости Москвы сложилась новая классификация домов. Если раньше характеристика дома обычно складывалась на основе 2 факторов – отнесенности здания к тому или иному историческому периоду и/или материала, из которого это здание построено, например, «сталинский» или «дореволюционный» дом, «кирпичный министерский» дом брежневской эпохи, печально известные «хрущевки» и просто панельные дома массовой застройки, то сегодня большинство риэлторов разделяют всю недвижимость на три основные категории – элитная недвижимость, недвижимость бизнес-класса и недвижимость эконом-класса. Элитная недвижимость, в свою очередь, разделяется на классы де люкс, люкс и премиум (или, в другой терминологии, категории А, B и С). Более подробно критерии для отнесения недвижимости к тому или иному классу рассмотрены ниже.

Элитное жилье – относительно новая категория на рынке московской недвижимости, актуальная с начала 1990-х гг., как правило, это новые дома или полностью отреставрированные малоэтажные особняки, расположенные в центре города. В свою очередь, элитное жилье подразделяется на несколько подкатегорий, в зависимости от качества строительства и предлагаемой инфраструктуры.

Элитное жилье класс «А» (Де Люкс)

Объекты класса «А» расположены в пределах Садового кольца, имеют отличные видовые характеристики и равноценное окружение. Как правило, это самые престижные районы центра: Патриаршие пруды, Остоженка и Пречистенка, Арбат. Некоторые объекты могут быть расположены вне центра, в традиционно престижных районах Москвы (например, запад города) и, как правило, включены в парковый массив (пример – жилой комплекс «Чайка» в природоохранной зоне Покровское-Стрешнево).

Количество квартир в домах класса «А» (Де Люкс) всегда ограничено, и редко бывает более 20; такие дома с ограниченным количеством квартир и избирательным подходом к выбору жильцов при продаже квартиры называют «клубными».

Объекты класса «А» (Де Люкс) - это новые дома уникального архитектурного облика, построенные по новейшим строительным технологиям, с отделкой высококачественными материалами (например, гранит, мрамор, венецианская штукатурка, ценные породы дерева), с подземной парковкой (с мойкой машин и подогреваемым входом) и просторным вестибюлем при входе. Иногда к этому классу относят полностью перестроенные до состояния «новодела» исторические особняки с устройством подземной парковки. Инженерное обеспечение здания включает в себя: центральное кондиционирование, климат-контроль, единая система приточно-вытяжной вентиляции, современная система отопления, собственная бойлерная, системы очистки водопроводной воды, бесшумные лифты известных производителей, выделенная линия Интернет, наличие нескольких телефонных линий, спутниковое ТВ. Здание имеет огороженную придомовую территорию с ландшафтным дизайном, площадкой для детей. Система охраны включает в себя видеонаблюдение за периметром здания и основными территориями и холлами, контроль доступа, собственные охранники в холле и на въезде. Часто в доме имеется бассейн, тренажерный зал, спа, фитнес-центр, салон красоты и т.п. Квартиры в домах класса «А» имеют площадь от 120 кв.м. до 250 кв.м. при высоте потолков не менее 3,50 м, обязательно наличие нескольких санузлов, часто встречаются увеличенные окна, панорамное остекление, эркеры.

Элитное жилье класс «Б» (Люкс)

Дома элитного класса «Б» (Люкс) могут быть расположены как в пределах Садового кольца, так и в непосредственной близости от него, в районе Тверской улицы, Сретенки, Чистых прудов, Замоскворечья, Фрунзенской набережной, Плющихи, начало Ленинского проспекта. Кроме того, объекты этого класса могут располагаться в других традиционно престижных районах Москвы, таких, как Западный и Юго-Западный Административный округ. Наиболее часто встречающееся количество квартир в домах класса «Б» - от 30 до 60. К домам этого класса относятся новые дома, имеющие индивидуальное архитектурное решение и построенные с применением современных технологий, либо полностью реконструированные с заменой всех инженерных систем особняки. По сравнению с классом «А» применяются менее дорогие отделочные материалы. Новые дома имеют подземный паркинг, в случае реконструированного особняка устройство подземного паркинга не всегда возможно. Из всех систем инженерного обеспечения, перечисленных выше, может отсутствовать система климат-контроля, ограничение по числу телефонных линий, менее всеобъемлющая система видеонаблюдения, отсутствие мойки в гараже. Квартиры свободной планировки, от 100 кв.м. до 200 кв.м., высота потолков 3,20 – 3,30 м.

Элитное жилье класс «С» (Премиум)

Объекты класса «С» (Премиум) располагаются, как правило, за пределам Садового кольца, в районах Фрунзенской, Плющихи, Кутузовского и Ленинского проспектов, на западе и юго-западе Москвы. Количество квартир в доме обычно не более 80. Как правило, это недавно построенные дома с подземной парковкой, имеющие современное инженерное обеспечение. Из всего вышеперечисленного может отсутствовать гостевая парковка, собственная бойлерная, центральное кондиционирование, видеонаблюдение по периметру (только в фойе). Квартиры свободной планировки площадью 80 – 200 кв.м.

Жилье бизнес-класса

Категория жилья бизнес-класса выделилась недавно, это жилье наиболее востребовано представителями среднего класса. В за последние 2-3 года жилье бизнес-класса являлось наиболее динамично развивающимся сегментом рынка жилой недвижимости Москвы.

К бизнес-классу относятся лучшие кирпичные дома советского времени, качественные кирпичные дома, построенные после 1990 г., качественные современные монолитно-кирпичные дома. Следует отметить, что преобладают в этом сегменте рынка все же новостройки, причем обладающие определенным набором характеристик. Как правило, бизнес класс - это многоквартирные дома (количество квартир более 50, а в новых объектах количество квартир доходит до 500, например, жилой комплекс по адресу Можайское шоссе, д.2), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы бизнес-класса имеют эффектный архитектурный облик, развитую инфраструктуру и расположены либо в относительном центре, либо в традиционно престижном районе, а также и в значительном отдалении от центра. Равноценное окружение имеется далеко не всегда. Для дома бизнес-класса обязательно наличие огражденной благоустроенной территории, наземной охраняемой и в некоторых случаях подземной парковки, охраны подъезда и въезда на территорию. Инженерные системы дома бизнес-класса должны быть качественными и современными, однако центральное кондиционирование, собственная бойлерная и прочие атрибуты элитного дома отсутствуют.

«Дома с историей»

Отдельной категорией стоят исторические дома, или «дома с историей». Сюда относятся сталинские высотки, дореволюционные особняки, знаменитый «дом на набережной» по адресу ул. Серафимовича, д.2, дома, в которых жили руководящие кадры советской номенклатуры (например, Романов пер., д.5), дома с уникальной историей, а также дома в историческом центре, в которых жили известные деятели культуры, писатели и художники. Такие дома часто бывают востребованы среди наших клиентов. Нередко к нам обращаются клиенты, которые хотят купить квартиру под инвестиции именно в доме с историей. Их требования понятны – квартиры в домах, в которых жили всемирно известные люди, особенно востребованы на рынке аренды среди иностранцев именно в силу их уникальной истории.

Цена на квартиры в «домах с историей» определяется скорее уникальностью объекта, чем наличием инфраструктуры, качеством строительных технологий и прочих стандартных характеристик.