Черногория

Условия для инвестиций в недвижимость Черногории являются схожими с услови¬ями в Хорватии. Исходя из стабильной популярности Адриатического побережья и роста цена на жилье там, покупка недвижимости в Черногории может стать выгодным капиталовложением. Ведь приобретенное жилье можно как перепродать по возросшей цене через некоторое время, так и сдавать в аренду. Цены на недвижимость в Черногории относительно низкие по сравнению с общим уровнем цен в Европе. Квартиру в Черногории можно приобрести по цене от 900 евро за кв.м. Качество жилья при покупке или продаже недвижимости в Черногории варьируется от простых квартир до элитных вилл в престижных районах.

Валюта
Евро (EUR) имеет официальное хождение с 1 января 2002 г.

Налоги
НДС- 17%
НДС (PDV — Черногорский вариант НДС) введен 1 апреля 2003 года и, в соответствии с законом, все юридические лица, имеющие оборот выше 18 000 евро, обязаны платить этот вид налога. Налог на прибыль составляет 9% от налогооблагаемой базы.
НДФЛ не уплачивается, если годовой уровень доходов не превышает 785 евро, а все остальные категории платят от 15 до 23 процентов. В соответствии с Законом налоговые ставки на имущество составляют от 0,08% до 0,8 % рыночной стоимости имущества. Ставку налога определяют местные органы власти каждого муниципального образования.

Визы. Правила въезда
23.06.2006 Правительство Черногории приняло постановление о временном визовом режиме. Правительство подтвердило действие всех международных договоров о визовом режиме, ранее заключенных СФРЮ, СРЮ и Сообществом Сербии и Черногории. Гражданам России для пребывания на территории Черногории менее 30 дней виза не нужна, но при въезде на границе могут попросить предъявить приглашение или туристический ваучер. Для транзита через Сербию необходимо получить сербскую визу в посольстве Сербии и Черногории в Москве. Также без визы Черногорию могут посещать граждане стран ЕС, Албании, Андорры, Австралии, Боснии и Герцеговины, Белоруссии, Болгарии, Ватикана, Израиля, Исландии, Канады, Лихтенштейна, Македонии, Молдавии, Монако, Норвегии, Новой Зеландии, Румынии, Сан-Марино, США, Украины, Хорватии, Швейцарии, Японии. Гражданам других стран необходимо получать визу в дипломатических представительствах Черногории.

Вид на жительство
Иностранец, купивший недвижимость или зарегистрировавший фирму, по действующим законам получает Вид на жительство в Черногории на полгода, который впоследствии может быть продлен. По истечении двух лет можно подавать прошение
на получение ПМЖ в Черногории. Статус ПМЖ дает право на работу, медицинскую страховку, пенсионное обеспечение.
Для получения ВНЖ в Черногории в отделение полиции необходимо представить: оригинал загранпаспорта, документ о владении недвижимостью или о регистрации фирмы, заявление установленного образца. Ответ из полиции приходит в течение 2-4 недель.

Инвестиции
В последние годы Черногория стала объектом крупных иностранных инвестиций. Этому способствует благоприятная экономическая ситуация и высокий процент рентабельности вложений. Можно выделить несколько направлений инвестиций: инвестиции в операции с земельными участками и недвижимостью, инвестиции в строительство и инвестиции в бизнес.
Одна из наиболее привлекательных областей с точки зрения инвестиций — туризм. Туризм был и остается одним из основных источников дохода страны, и Правительство Черногории считает его развитие одной из наиболее приоритетных стратегических задач.

В декабре 2006 года Всемирный совет по туризму и путешествиям опубликовал первую десятку стран с самым высокими темпами развития туризма. Черногория уже третий год подряд занимает в ней первое место. По этим данным, ожидается, что число туристов в период с 2006 по 2015 год будет увеличиваться на 9,9% ежегодно. Примечательно, что в стране практически нет гостиниц и отелей высоких классов. Пробел необходимо заполнить уже в ближайшие годы, так как спрос на них стремительно растет вместе с ростом потока туристов из европейских стран. Гостиничный бизнес всегда приносил значительную прибыль, а сейчас он переживает подъем и является самым перспективным в Черногории.

Правительство Черногории уделяет большое внимание порядку застройки терри¬тории страны и, в особенности, — побережья. В соответствии с разработанным генеральным урбанистическим планом, любая территория может подлежать или не подлежать застройке. Если застройка разрешена, то она может быть отдана только под строительство объектов туристической направленности или под строительство жилых домов, при этом участок береговой линии шириной до 50 метров, как правило, отдается под постройку отелей. Генеральный урбанистический план и детальные планы застройки — серьезные вещи, на которые необходимо обращать внимание как при операциях с землей, так и при выборе участка под строительство. Возведение коттеджей и комплексов апартаментов является одним из самых распространенных путей инвестиций в строительство. В этом случае особое внимание следует уделить региональному расположению будущего здания, уровню существующей инфраструктуры и отдельно — удаленности от моря. Апартаменты в Черногории — самый ликвидный товар. Так, их продажу можно начинать уже после закладки фундамента, а к моменту завершения строительства обычно непроданных апартаментов остаются единицы. Прибыль от такого предприятия в абсолютном выражении вряд ли будет равна прибыли от подобных проектов в крупных городах России, но в процентном отношении к сумме инвестиций, в отдельных случаях, выгода примерно сопоставима.

В исторических районах страны существует много старинных усадеб и домов, находящихся в руинах или просто требующих серьезного ремонта. Обычно такие объекты имеют основательные каменные стены и удобную планировку, а усадьбы включают большие земельные наделы. Их возраст составляет многие десятки, а то и сотни лет, и они становятся объектами весьма прибыльных инвестиций. Как правило, из таких домов и усадеб делают комфортабельные и оборудованные по последнему слову техники виллы, после чего выставляют их на продажу.
 

Покупка недвижимости
В последние годы наблюдается повышенный интерес к приобретению недвижи¬мости в Черногории. Это связано с тем, что инвестиционная привлекательность строительной отрасли данной страны является очень высокой. Сегодня количество сделок по покупке и продаже недвижимости на черногорском побережье имеет четкую тенденцию к росту.

Цены на недвижимость, растущие в последнее время в силу повышенного спроса, трудно однозначно обозначить и дать определенные ориентиры. На ценообразование влияет много факторов: само местонахождение, расстояние от моря, площадь дома, дом старый/новый, размер участка и, в большей степени, ситуация на рынке. Главное — нужно понимать, цены на рынке недвижимости в стране формируются индивидуально, и называть среднюю цену дома было бы ошибочным. Можно отметить две категории квартир: старые и новые. Цены, которые были 2 года назад, — от 700 до 900 евро за кв.м, сегодня — от 900-1700 евро за кв.м. Цена кв.м элитной недвижимости достигает 3000 евро.
 

Порядок оформления
Недвижимость в Черногории приобретается непосредственно физическими лицами по договору купли-продажи.
Существующая в Черногории система р егистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ними, и увидеть объект на плане кадастровой съемки. Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а также существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности).
 

Предварительный договор
Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10% стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя — он теряет сумму задатка. В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта (до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора).
 

Расходы и сборы
В Черногории уровень налогообложения собственников недвижимости значительно ниже, чем в среднем по Европе. Налог на коммерческую и жилую недвижимость в зависимости от ее местонахождения колеблется от 1 до 2,5 евро за кв.м в год, т.е. в случае с квартирой, за редким исключением, речь идет о плате в пределах 100 евро в год. Содержание отдельного дома обходится дороже — в среднем от 200 до 600 евро в год. Но это вполне приемлемая сумма для тех, у кого есть средства на его покупку. Налог от сдачи недвижимости в аренду, будь она жилая или коммерческая, составляет 10% от получаемого дохода.
Вполне по силам собственникам и коммунальные платежи. Поскольку средняя температура в январе +10, то, как Вы понимаете, отопление не требует больших расходов. Обогреваются на побережье в зимнее время года в основном кондиционерами. Затраты на воду и электричество составляют порядка 50-100 евро в месяц в сезон, если не брать в расчет бассейны и другие крупные объекты потребления ресурсов. 
 

Кредитование
Сегодня в Черногории ведут строительство многие российские застройщики, которые предлагают долевое участие в строительстве. Можно приобрести небольшую квартиру в жилом доме, участвуя в инвестиционном проекте. В Черногории нет ипотечного кредитования, но существует удобный вид оплаты — в рассрочку.
 

Праздники
1 и 2 января — Новый год
6-8 января — Рождество
27 апреля — День Государственности
С пятницы по понедельник в апреле или мае по православному календарю - Пасха
(по-сербски «Васкрес»),
1 и 2 мая — День труда
9 мая — День Победы

Посольства и консульства

Посольство Сербии и Черногории в РФ:
119285, г. Москва, Мосфильмовская ул., д. 46 (ст. метро «Киевская»)
Тел.: (095) 147-41-06,147-90-08
Факс: (095) 937-96-15 
Режим работы: пн.-пт 9.30-17.30
Генконсульство Российской Федерации в Черногории:
81000, Подгорица, ул. Вака Джуровича, д. 135 Тел: (8-10-381-81) 272-460, 272-450 Факс: (8-10-381-81) 272-460