Франция

Ha сегодняшний день недвижимость во Франции является одной из самых дорогих в Европе, но, несмотря на высокий уровень цен, россияне проявляют устойчивый интерес к инвестиционным проектам Франции. Несомненным преимуществом покупки французской недвижимости является то, что вы становитесь обладателем постоянной въездной визы в страну.

Капиталовложения в недвижимость во Франции отличаются стабильностью и неизменно приносят прибыль: динамика роста рынка недвижимости продолжает оставаться высокой — 10%-14% в год.
Вкладывая средства во французскую недвижимость, вы получаете возможность отдыхать или проживать в европейской стране с высоким уровнем жизни.

Валюта

Валюта страны — евро. Валюту лучше покупать в России, т.к. обменный курс во Франции невыгоден. Комиссия при обмене может достигать 15 %.

Банковская система
Банковская система Франции — одна из самых развитых в мире. Вся банковская система Франции находится под контролем государства. Банки не только не имеют право скрывать от соответствующих государственных служб размеры и формы счетов и движение капиталов, но и обязаны сами информировать их о значительных операциях, особенно с зарубежными странами. Во Франции правила открытия банковских счетов считаются одинаковыми как для лиц-резидентов, так и для нерезидентов. Однако это утверждение чисто теоретическое. Каждый банк не только имеет свои требования и действует в соответствии с имеющимся у него опытом контактов с гражданами той или иной страны, но может и просто вежливо отказать. Одним из способов содействия открытию счета является рекомендация лица, хорошо зарекомендовавшего себя как клиент данного банка. Для получения кредита необходимо составить полное, внушительное досье, пройти медицинские тесты, выехать на встречу с представителями банка. Кредит можно получить на срок от 5 до 15 лет с выплатой примерно до 6% годовых в евро.
Все операции по кредитным карточкам контролируются общенациональным центром во Франции (и в США), что обеспечивает оперативную информацию о местонахождении и деятельности владельца. Французские банки выплачивают весьма низкие проценты по обычным вкладам — от 2.5%. В то же время вкладчик имеет возможность вложить деньги в различные инвестиционные проекты, приносящие прибыль от 7-8% до 15-20%, в зависимости от срока и степени риска.

Налоги

Налоговая система Франции интересна тем, что именно в этой стране был разработан и впервые в 1954 г. внедрен налог на добавленную стоимость. В настоящее время система обладает стабильностью в отношении перечня взимаемых налогов и сборов, правил их применения. Ставки же налогов ежегодно пересматриваются с учетом экономической ситуации и направления экономико-социальной политики государства. Среди главных черт французской налоговой систему следовало бы выделить такие, как социальная направленность, преобладание косвенных налогов, особая роль подоходного налога, учет территориальных аспектов, гибкость системы в сочетании со строгостью, широкая система льгот и скидок, открытость для международных налоговых соглашений.
 

Визы. Правила въезда
ДЛЯ получения визы во Францию необходимо представить в посольство пакет документов:
■ загранпаспорт, действительный не менее 6 месяцев со дня возвращения из Франции;
■ копию всех страниц внутреннего паспорта;
■ 2 фотографии;
■ заполненную анкету.

Приглашение от принимающей стороны (бизнес) либо бронь отеля (туризм). Справка с места работы (на фирменном бланке) с указанием должности, оклада, стажа работы (желательно упомянуть также срок командировки/отпуска). Желательно предоставить также дополнительную информацию о фирме. Это могут быть визитная карточка, рекламные материалы, ксерокопия уставных документов фирмы и т.д.

Желательно подтвердить вашу платежеспособность (справки о покупке валюты, выписки о состоянии банковского счета, ксерокопия кредитной карты, документы на недвижимость и т.д.).

Дети:
Если ребенок до 18 лет выезжает не с двумя, а с одним из родителей, другими родственниками или сопровождающими лицами, необходимо нотариально заверенное разрешение от остающегося родителя (родителей) на выезд ребенка за рубеж на русском языке.

Вид на жительство. Виды Вида на жительство

Временный Вид на жительство «гость» (carte de sejour temporaire mention «visiteur»).
Вам может быть выдан такой Вид на жительство, если Вы докажете, что у Вас достаточ¬но средств к существованию. При этом Вы обязуетесь не заниматься никакой профессиональной деятельностью, требующей разрешения властей. Если Вы собираетесь заниматься деятельностью, не относящейся к наемному труду (Вы не получаете зарплату), то в этом случае эта деятельность будет указана в Вашем Виде на жительство.

Временный Вид на жительство «студент» (carte de sejour temporaire mention «etudiant»).

Вы можете получить такой Вид на жительство, если Вы учитесь во Франции и мо¬жете доказать, что у Вас достаточно средств к существованию. Эти средства должны быть эквивалентны, по крайней мере, 70% месячной стипендии, выплачиваемой в течение учебного года французским правительством.

Временный Вид на жительство «научный работник» (carte de sejour mention «scientifique»).

Вы можете получить такой Вид на жительство, если Вы регулярно приезжаете во Францию для научных работ или для преподавания в университете. У Вас должен иметься протокол о приглашении (protocole d'accueil), выданный научным учрежде¬нием или университетом и удостоверяющий Вашу научную компетентность, а также цель и продолжительность Вашего пребывания.

Вид на жительство «артист или деятель культуры» (carte de sejour «profession artistique et culturelle»).
Вы можете получить такой Вид на жительство, если Вы — артист-интерпретатор или автор литературного либо художественного произведения. Вы должны иметь контракт, заключенный на срок не менее 3-х месяцев с антрепренером или с фир¬мой, основным видом деятельность которой является создание и распространение интеллектуальных произведений.

Вид на жительство «временный наемный работник» (carte mention «travailleur temporaire»).
Вы можете получить такой Вид на жительство, если Вы получили разрешение на временную работу (наемный труд) у определенного работодателя. В этом случае срок действия Вашего Вида на жительство будет равен сроку действия разрешения на временную работу.

Временный Вид на жительство с грифом «работа не по найму» (carte de sejour temporaire mention «activite non salariee»).

Вы можете получить такой Вид на жительство, если Вы получили разрешение заниматься ненаемной профессиональной деятельностью (неоплачиваемой). В этом случае в Виде на жительство указывается род деятельности.

Гражданский пакт солидарности (pacte civil de solidarite), заключенный с французским партнером или обладателем Вида на жительство, является документом, подтверждающим Ваши личные связи во Франции при получении Вида на жительство.

Срок действия и стоимость Вида на жительство
Максимальный срок действия вида на жительство — один год. Он не может пре¬вышать срок действия билетов на транспорт, которые Вы предъявили при въезде во Францию.

Если Вы получили разрешение на профессиональную деятельность, срок действия Вида на жительство не может превышать срок действия этого разрешения. Если Вам разрешено пребывание во Франции для учебы или повышения квалификации, срок действия Вида на жительство не может превышать продолжительность учебы или курсов повышения квалификации. С 1 января 2000 года Вид на жительство выдается бесплатно.

Инвестиции
Lease-Back — лучший способ инвестирования во Франции. В середине 80-х годов правительство Франции придумало интересную схему привлечения дополнительного денежного потока в туристический сектор экономики. Оно предложило французам, а также и гражданам всех без исключения стран мира — от миллионеров до представителей среднего класса — поучаствовать в строительстве объектов размещения туристов.

Государственная программа под названием Residence du Tourisme подразумевала честную сделку. Вы вкладываете деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуетесь на несколько последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам — специалистам в гостиничном бизнесе или по сдаче недвижимости в аренду туристам. За это Вас освобождают от НДС, при этом фирма-партнер заплатит за Вас и все остальные налоги, а также покроет текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Вы же при этом будете получать гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже сможете пару недель в году своей квартирой пользоваться. Эта схема, известная также под международным термином Lease-Back («покупка с последующей обязательной сдачей в аренду»), во Франции очень хорошо прижилась и успешно просуществовала уже 20 лет. Это легко объяснимо. Удерживая пальму первенства по количеству посещений туристами (77 000 000 туристов посетили Францию в 2002 г. и Принесли ей доход в размере 34 500 000 000 евро), страна хочет принимать все больше и больше гостей, обеспечивая занятость сотням тысяч французов. Вторая участвующая сторона - собственно частные инвесторы - тоже довольна, и недостатка в клиентах продавцы объектов категории Residence du Tourisme не знают.

Сильные стороны предложения очевидны. Жилье, с учетом своей специализации, расположено всегда в самых популярных туристических центрах Франции: как правило, это сердце Парижа и Лазурный берег. С правильным выбором ошибиться сложно: подсчитано, что из 95 департаментов страны привлекательными с точки зрения иностранного покупателя являются около 20, а реально из этой двадцатки 80% частных зарубежных инвестиций оседает всего в 4 административных единицах. Недвижимость в таких местах лучше всего защищена от колебаний цен на рынке и со временем стабильно дорожает.

Объекты на условиях обязательной сдачи в аренду предлагаются самые разные: апартаменты у моря, коттеджи в горах, скромные однокомнатные квартиры-студии и виллы стоимостью в миллионы евро. Реже это реконструированное жилье - столетние парижские многоэтажные дома с видом на Сену, и чаще — новостройки на Лазурном берегу. Последние представляют наибольший интерес, поскольку налоговое освобождение получается максимальным.

Тем, кто финансирует возведение новых квадратных метров под аренду, французское государство полностью возвращает НДС в размере 19,6%. То есть это минус 16,4% от средней рыночной цены жилья. Квартира, обычно стоящая 100 000 евро, обойдется Вам всего в 83 600 евро. Не удивительно, что в самых востребованных у покупателя городах-курортах вроде Сан-Тропе, Антиба и Ниццы многие проекты раскупаются англичанами, немцами, голландцами еще на нулевом цикле. НДС застройщик с покупателя либо просто не берет, либо возвращает ему деньги через какое-то время, после взаиморасчетов с государством. В случае приобретения жилплощади в старинных реконструированных домах НДС возмещается в размере 10%. Что из себя представляет типичное жилье Lease-Back, к примеру, на Лазурном Берегу в Вильфранш-сюр - Мер? Это новый дом с однотипными одно- и двухкомнатны¬ми квартирами, в которых имеется телефон и которые для сдачи в аренду даже не надо меблировать и обставлять техникой — этим занимается компания-партнер. На первом этаже такой резиденции обязательно есть консьерж, на огороженной территории - парк, детские площадки, парковка, открытый бассейн и теннисные корты. Если это отдельный коттедж в закрытом поселке, то обстановка, как прави¬ло, еще более располагает к отдыху. У отдыхающих объекты этой, так называемой, «системы альтернативного размещения» пользуются большим спросом. Для семьи из нескольких человек аренда жилья с собственной кухней и минимальным набором услуг обходится дешевле, чем проживание в отеле, где платить нужно за каждого. Необходимость сдавать такую недвижимость в аренду для большинства покупателей-инвесторов является не обременением, а весьма выгодным предложением. Ведь обычно инвестиционная недвижимость либо вообще не рассматривается ими как жилье для собственных нужд, либо оно требуется всего на неделю-другую в году — на период отпуска.

Заниматься сдачей самостоятельно и на расстоянии очень хлопотно, и, с учетом сезонных спадов и взлетов спроса это занятие не гарантирует стабильного дохода. Компания же, арендующая у собственников квартиры и дома по программе Residence du Tourisme, гарантирует ежеквартальную фиксированную сумму поступлений, как правило, это 5-6% годовых. При этом собственника не заботит, низкий сезон или высокий, сократился ли турпоток из-за международного терроризма или погодных катаклизмов — согласно контракту, свое он получит в любом случае. Причем это практически чистый доход: все текущие траты управляющая компания берет на себя.

Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет 9 лет, но может быть продлен и до 20. Однако это не значит, что весь столь долгий срок Вы не сможете свою собственность навещать. За домовладельцем в контракте обычно закреплено право жить в доме или квартире одну-две недели в году, ничего не доплачивая компании-арендатору. Из-за этих самых недель некоторые люди иногда путают Lease-Back с таймшером. Но между ними нет ничего общего: в данном случае Вы и только Вы являетесь единоличным собственником, и по истечении девятилетки сможете распоря¬жаться укомплектованным мебелью и бытовой техникой жильем как пожелаете. Можете переселить в него на время учебы подросших детей (в Ницце есть университет) или оставить пустовать. Продлить договор аренды с компанией и продолжать получать стабильный доход, или же с выгодой продать значительно выросшую в цене квартиру.

В любом случае, по сравнению с банковским вкладом вложенные в такую недвижимость деньги наверняка принесут большую прибыль. Нужно только правильно выбрать агента, специализирующегося на продаже именно такой собственности.

Покупка недвижимости
Франция может предложить всем желающим сделать ее вторым домом очень много заманчивых перспектив. Помимо ландшафта, пищи, вина, традиций и архитектуры, существует еще достаточно много аргументов для покупки здесь жилья. Добраться до Франции достаточно просто и быстро. Франция находится в центре Европы и перемещение в соседние страны происходит без труда. Лучшее в мире здравоохранение и прекрасное бесплатное высшее образование привлекают сюда многих людей разного возраста.

Гостеприимный климат привлекает ярким солнцем и теплым морем, и возможнос¬тью заниматься любым спортом круглый год.
Еще один фактор для приобретения здесь недвижимости — инвестиционный. Недвижимость во Франции пользуется постоянным спросом, и цены на нее растут. Особенно это актуально для таких районов, как Лазурный Берег, Канны, Ницца, недвижимость в которых является признаком благосостояния ее владельцев. Именно поэтому на рынке спрос опережает предложение.

Порядок оформления
Процесс покупки/продажи недвижимости во Франции — будь то вилла, квартира или участок земли - не представляет собой никакой проблемы для иностранных граждан. Стоит отметить, что первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente (составляется при участии нотариуса). Две стороны обязаны подписать соглашение, причем при подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от сто¬имости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса. На счете он сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Между покупателем и продавцом заключается договор, в котором описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На данном этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок, который составляет 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора. Иными словами, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

Следующий этап: после подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего Соглашения проводит агент и нотариус. Стоит отметить, что нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представля¬ющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты. Следующим шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю. На этом же этапе рекомен¬дуется у нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижи¬мость, чтобы не было проблем в дальнейшем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки. После заверения акта продажи нотариус должен в течение нескольких дней заре¬гистрировать нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Расходы и сборы
Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сборы) недвижимости, составляющих около 7-8% от ее стоимости, существуют ежегодные налоги.
Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.
Налог на проживание (taxe d'habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания — с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, нужно рассчитывать на сумму налога не менее 2 тыс. евро в год, в случае с проживанием на вилле — от 4 тыс. евро в год.

Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700 тыс. евро. Налог на прибыль с перепродажи (capital gains taxe, le «plus-value») устанавливают, исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первый год после покупки этот налог составляет 33,3%, но с каждым годом его размер уменьшается.

Кредитование
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Ипотечное кредитование
До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Во Франции одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Государственная поддержка
Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь граж¬данам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в за¬висимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Праздники
1 января — Новый год
30 и 31 марта — Пасхальный Понедельник
1 мая — Праздник Труда
8 мая — Праздник Победы
19 мая — Вознесение
14 июля — День французской Революции
15 августа — Успение
1 октября — День всех Святых
11 ноября — Праздник Победы 1918 года
25 декабря — Рождество

Посольства и консульства
Посольство Франции в Москве:
БОЛ. Якиманка ул., д. 45 Тел: 937-1500
Консульский отдел: 231-85-03
Факс: 937-1446
Режим работы: пн.-пт. 9-18 (перерыв: 13-15)
www.ambafrance.ru
Посольство РФ во Франции
40-50, Boulevard Lannes, 75116 Paris
Тел.- (8-10-331) 45-04-0550,45-03-4020,45-04-4030
Факс: (8-10-331) 45-04-1765
E-mail: ambrus@wanadoo.fr